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【资料图】

信用债：“三箭齐发”

股债融资均获支持

2022年11月，房企在境内市场发行信用债40笔，总融资规模为330.7亿元，同比下滑11.4%，净融资规模-53.9亿元，净融资持续转负。从累计数据来看，2022年1-11月房企境内债融资4930.9亿元，较2021年同期下降18.2%，整体融资情况萎靡。发债成本上，由于11月的发债企业中评级为AA+企业的占比相对较高，整体发债成本有所抬升。11月房企境内债融资平均票面利率为3.8%，较10月上行0.9个百分点。

从企业性质来看，央企、地方国企和民企的发债规模分别为152.6亿元、150.2亿元和28.0亿元，平均票面利率分别为3.3%、3.9%和4.4%。国央企方面，央企发债利率持续走低，如华润置地发行的30亿元5年期中期票据，票面利率较上次发行分别下降了0.5个百分点至2.8%。民企方面，仅滨江和龙湖参与发行债券。其中，在中债增的大力支持下，龙湖集团对外宣布完成房企首单“储架式”债券“22龙湖拓展MTN002”发行，最终发行规模20亿，票面利率3.0%。这是“第二支箭”发出后的首单债券落地，未来部分优质民企的流动性危机将得到一定程度的缓解。

2022年11月开始，面对迟迟未有修复的市场行情，政策开始出现微妙变化，“稳主体”迹象开始出现，针对金融端的金融16条，第二支箭和第三支箭同时发力，有意稳定稳健型企业经营。23日，第二支箭扩容首批落地龙湖集团、美的置业、金辉控股，分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据；23日，万科地产获交通银行1000亿元授信意向额度及融资服务，同时，交通银行也将为美的置业提供不超过200亿元人民币意向性授信额度，额度适用范围包括但不限于房地产开发贷款、债券投资、并购贷款、保函、供应链融资等。24日，碧桂园获得邮储银行500亿授信，预计仍将与其他银行签订战略合作协议。11月28日消息，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施等。

我们认为，当前的融资政策已迎来拐点，这将对地产企业尤其是民营企业的融资起到相当程度的积极作用。尤其是“第三支箭”的释放后，房企股票和债券发行均受到支持。在短期内，三支箭的释放将有利于帮助剩余活下来的民营房企度过2023年Q1的偿债高峰。在“保交楼”的同时也稳“主体”，并避免信用危机逐渐向国企蔓延，造成更为严重的后果。从中期来看，股权融资有利于房企去杠杆。后续不排除部分国企会直接持股部分优质民营房企，给房企进行增信并加强房企的抗风险能力。

从长期来看，本次“第三支箭”实质上允许了房企的借壳上市，这也是自2016年以来房企上市政策的首次打开。一方面，这有利于A股上市房企长期停滞的“新陈代谢”，有利于陷入困境的上市房企的破产重组和上市房企的持续整合。最后，第三支箭还明确提到要进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用并积极发挥私募股权投资基金的作用。这在一定程度上也意味着过去已经持续数年的地产“去金融化”进程可能暂时告一段落。REITs和私募股权投资基金的设立将迎来提速，这将有利于房企加速盘活存量资产，并帮助房企逐渐探索出一条适应中国国情的健康发展之路。

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海外债：海伦堡、港龙展期

房企“内保外贷”松绑

2022年11月，房企海外债融资10.6亿美元，同比下降33.1%，海外债发行冷清。具体来看，除海发集团以外，其他几笔债券均为海伦堡和港龙地产此前展期债券的要约交换，无其余债券发行，美元债融资仍旧萎靡。发债成本上，11月海外债发行平均票面利率为8.5%，较10月份的发债成本小幅抬升。

11月海外债融资政策亦迎来利好，11月21日中国人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，监管部门鼓励银行落实好内保外贷，以帮助房企境外融资。然而从执行来看，政策尚未有实质性的落地。内保外贷执行的条件比较严苛，执行困难重重。例如资金的出境均需要合理名目，且申请贷款需要提供强有力的还款来源，这都限制了“内保外贷”的执行。尽管如此，监管出台此政策虽然可能得不到普遍的执行，但是个别优质房企的批准仍然是值得期待的。这将给予优质房企更多的偿还海外债的空间，缓解当下的挤兑局面。

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